Kiralama, ticarî ve günlük hayatta en çok ihtiyaç duyulan akidlerden, dolayısıyla borç ilişkilerinin en başta gelen kaynaklarından olup, mesken ve iş yeri kiralamasından vasıta ve arazi kiralamasına kadar yaygın bir kullanım alanına sahiptir. Günlük hayata ve ihtiyaçlara paralel olarak şekillenen İslâm borçlar hukukunda da kira akdi, klasik literatürdeki adıyla icâre akdi, satım akdinden sonra önem itibariyle ikinci sırada yer alan ve ayrıntıyla işlenen bir akid olmuştur.

İslâm hukukunun klasik sistematiğinde kira akdi, iş akdi ile birlikte "icâre akdi" bölüm ve başlığı altında ele alınır. İcâre akdi de "Belli bir menfaati, belli bir bedel karşılığında satma" olarak tanımlanmıştır. Bu tanımdan da anlaşılacağı gibi, İslâm hukukunun klasik sistematiğinde icâre akdi, hem gayri menkul ve menkul eşyanın kullanımını konu alan kira akdini, hem de insanın çalışmasını konu edinen iş akdini içine almaktadır. Ancak, öteden beri klasik kitaplar, özellikle konusu hayvan kiralama olan akidler için "kira" kelimesini de kullanmaktadır.

Günümüz hukukî düzenlemeleri içinde "iş akdi" olarak ele alınan ve dördüncü bölümde "Çalışma Hayatı" başlığı altında incelenen "icâre-i âdemî" dışarıda bırakılmak suretiyle kira akdi, "eşyanın menfaatinin bedel karşılığı temliki", daha açık bir ifadeyle, "bir malın kullanımının belli bir bedel karşılığı başkasına devredilmesi" olarak tanımlanabilir. Buna göre, kira akdinin meydana gelmesi, taraflar (kiralayan ve kiracı), akid kurucu sözler (sîga), menfaat (kullanım) ve bedel şeklinde dört unsura dayanmaktadır.

Kira akdinin şekli, işleyişi, tarafların hak ve borçları gibi konular toplumsal şartlarla ve telakkilerle yakından alâkalı bulunduğundan, Kur'an ve Sünnet'te bu konuda ayrıntılı hükümler sevkedilmek yerine belli ilkeler konmakla yetinilmiş, bir bakıma borç ilişkilerinin genel çerçevesi çizilmiş, dayanacağı zemin gösterilmiştir. İslâm hukukçuları da, Kur'an ve Sünnet'in borç ilişkilerine hâkim kılınmasını istediği ilke ve amaçların ışığında ve toplumların şartlarına göre, kira akdinin kuruluş, işleyiş ve sonuçları konusunda birtakım hukukî düzenlemeler getirmişler, bu düzenlemelerde belli hukukî ve objektif ölçüleri esas almaya çalışmışlardır. Bu itibarla, İslâm hukukunun klasik kaynaklarında kiralamayla ilgili olarak yer alan bilgi, kural ve çözümlerin önemli bir kısmı, İslâm hukukçularının doktriner görüşlerinden, tesbit ve önerilerinden ibarettir. Ancak, şunu da belirtmek gerekir ki, İslâm hukukçularının kiralama ile ilgili olarak benimsedikleri görüşler, hem âyet ve hadislerin genel çerçevesi ve bütünlüğü içerisinde oluştuğu hem de asırların tecrübesi ışığında insan ilişkileri sağlıklı bir zemine ve işleyişe kavuşturmayı amaçladığı için, gerek günlük hayatımız ve gerekse kültür tarihimiz açısından fevkalâde önemi hâizdir.

İslâm hukukçularının kiralama ile ilgili olarak ortaya koydukları görüş, şart ve çözümler İslâm borçlar hukukunun genel ilke ve kurallarının belli bir alana uygulanmasından ibarettir ve şöylece özetlenebilir:

Kira akdinin hukuken geçerli ve sağlam bir şekilde kurulabilmesi için tarafların akid kurma ehliyetine sahip olmaları, hangi konuda, hangi süreyle, ne gibi bir bedel karşılığı anlaştıklarını açıkça beyan etmeleri gerekir. İslâm hukukçuları akidlerin kuruluşu ve karşılıklı hak ve borçların tesisi konusunda açıklığı ve dürüstlüğü esas almışlar, birçok ayrıntının başta tek tek belirlenmesini isteyerek ileride doğabilecek çekişme ve anlaşmazlıkları asgarî düzeye indirmeyi hedeflemişlerdir.

Kira akdinin konusu, menkul veya gayri menkul bir malın kullanımı olduğundan, kira süresinin, kiralananı kullanım tarzının belirlenmesi, kullanımın (menfaat) mümkün, mûtat ve mubah olması gerekir. Hanefîler, vakıf, yetim ve hazine mallarının en çok üç yıl süre için kiralanabileceğini belirtirken bu malların zayi olmasını, kiracılar tarafından sahiplenilmesini önlemek istemişlerdir. Kiralanan arazinin ne amaçla, ne tür bir ziraat için kullanılacağının, kiralanan elbise, çadır, silâh gibi menkul eşyanın kim tarafından nasıl kullanılacağının önceden bilinmesini isterken de yine tarafların hukukunu korumayı esas almışlardır.

Hz. Peygamber'in, bu konudaki yasaklamasına binaen, dişi hayvanların aşılanması için erkek hayvanların kiralanması câiz görülmemiş ise de bu yasağın, aşılanan hayvanın gebe kalması şartıyla yapılan bir kiralamaya yönelik olması kuvvetle muhtemel görünmektedir. Fakihlerin çekimser tavrı da böyle bir akdin belirsizlik ve garar içermesi noktasından kaynaklanır.

İslâm bilginleri, müslümanın zimmîye (gayri müslim vatandaş) evini-dükkânını kiralamasının câiz olduğunu, zimmî kiracının bu gayri menkulde işleyeceği ferdî mâsiyetin akdi doğrudan etkilemeyeceğini belirtirler. Ancak Hanefîler'den Ebû Yûsuf ve İmam Muhammed, zimmîye içinde içki içmek (meyhâne olarak kullanmak) ve toplu ibadet etmek (kilise olarak kullanmak) için gayri menkul kiralanmasını câiz görmez; İmam Mâlik buna şarap satma ve domuz beslemeyi de ilâve eder. Bu tartışmalar, bir gayri menkulü mâsiyet kapsamındaki işlerle iştigal etmek üzere tutmak istediği bilinen kişi veya kurumlara kiralamanın hükmüne de ışık tutmaktadır.

Arazi kiracılığının câiz olup olmadığı veya ne ölçüde câiz olduğu öteden beri İslâm hukukçuları arasında tartışma konusudur. Arazinin para ile veya gıda maddesi karşılığında kiralanmasını câiz görmeyenler olduğu gibi, kalkacak mahsulün belli bir oranı karşılığında kiralanmasını (ziraî ortakçılık) câiz görmeyip birinci usulü tavsiye edenler de vardır. Bu tartışmaların temelinde, arazi sahibini veya kiracıyı mağdur etmeme, beklenmedik bir zararla karşı karşıya bırakmama düşüncesi yatar. Bu konudaki hadislerde yer alan yasağı da (Buhârî, "el-Hars ve'l-müzâraa", 7, 18; Müslim, "Büyû`", 16-21; Ebû Dâvûd, "Büyû`", 31-32) o devirde yaygın olan, "tarlanın bir kısmını kiracıya, daha verimli diğer kısmını da arazi sahibine ayırarak veya mahsulden belirli bir miktarı şart koşarak araziyi kiralama"nın yasaklandığı şeklinde yorumlamak gerekir. Bu sebeple, arazi kiralanırken veya ortakçılık anlaşması yapılırken tarafların hak ve borçlarının ileride bir çekişmeye yol açmayacak tarzda önceden ayrıntılı şekilde belirlenmesi bu konudaki dinî ilkelerin, Hz. Peygamber'in emirlerinin gereği olduğu gibi helâl kazancın, kul hakkı ihlâl etmemenin de tabii bir yoludur.

Kiralamada, kira bedelinin de gerek miktar ve gerekse ödeme yeri ve şekli itibariyle hiçbir nizaya yol açmayacak tarzda, önceden belirlenmesi gerekir.

Kiraya verenin yükümlülüklerinin başında kiralanan eşyayı (me'cur) kullanıma elverişli şekilde kiracıya teslim etme ve kira süresince kullanıma elverişli tutma, me'curun bakım ve onarımını yapma borcu gelir. Fıkıh bilginleri, me'curun bakım ve onarımının, kiraya verenin borcu olduğu hususunda fikir birliği içindedir. Hatta kiracı, me'curun kullanımı için yapacağı harcamaları, önceden konuşulmasa da, kiraya verenden tahsil edebilecek veya kira bedelinden mahsup edebilecektir.

Kiracının yükümlülüklerinin başında da, me'curu akdin ve örfün gerektirdiği tarzda kullanma ve kira bedelini ödeme borcu gelir. Kiracının, akidde peşin ödemenin kararlaştırılmış olması, me'curu kullanması veya kullanım imkânı bulması hallerinde bedeli ödeme borcu doğar; me'curun fiilen kullanılması şart değildir.

Kiracının, akid esnasında üzerinde anlaştıkları şartlara, açıkça veya delâleten tesbit edilen hususlara, toplum tarafından benimsenen usul ve ölçülere riayet etmemesinden ötürü bir zarara sebebiyet vermesi halinde, bunu tazmin etmesi gerekir. Kiracının tazmin sorumluluğu, fıkıh kaynaklarında ayrıntılı olarak incelenmiş bir konudur. Söz gelimi, araziye akidde kararlaştırılandan başka ve toprağa daha zararlı bir mahsul eken, kuyumculuk için tuttuğu dükkânda bakkallık, demircilik yapan, binme için kiraya tuttuğu hayvana daha ağır birini bindiren veya iki kişi bindiren, kiralık vasıtayı farklı ve daha kötü bir yoldan götüren, fazla yük yükleyen... kiracı sorumlu olup verdiği zararı tazmin etmekle yükümlüdür.

İslâm hukukçuları, kiracının akidle hak kazandığı bir menfaati başkasına da temlik edebileceğini, bu sebeple kiracının, sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadığı sürece me'curu süresi içinde başka birine de kiraya verebileceğini, kiracının değişmesinin gayri menkullerde önemsiz ve zararsız olduğunu belirtmişlerdir. Kiracının şahsının önemli olduğu durumlarda kiraya verenin koyduğu yasak ve kayıtlara uyulması da gerekir (Mecelle, md. 428, 528). Ancak klasik literatürde yer alan bu tür kanaatlerde toplumun yerleşik anlayışının da önemli payı vardır. Bir başka anlatımla, doktrinde yer alan veya daha çok sözleşmede açık hüküm bulunmaması durumlarını düzenleyen bu ayrıntılı hükümler, örf ağırlıklıdır ve yedek hukuk kuralı niteliğindedir. Bu sebeple de, kiracının me'curu ancak akidde, örf veya kanunda aksine bir hüküm bulunmadığında bir başkasına devretme hakkından söz edilebilir.

Mal sahibi me'curu, kira akdi devam ederken bir başkasına sattığında, kira akdinin bundan etkilenmeyeceği ve satışın kiracı hakkında geçerli olmayacağı, yani malın kirada olduğunu bilerek satın alan yeni mâlikin mevcut kira sözleşmesinin sona ermesini beklemesi gerektiği belirtilmiştir (Mecelle, md. 590). Bu görüş, İslâm hukukçularının hukukî ilişkilerde güven ve istikrarı sağlamaya, tarafların hür iradeleriyle kurulmuş akidlerin ve kazanılmış hakların korunmasına öncelik vermesinden kaynaklanmaktadır.

Kira süresi sona ermekle birlikte, tarlada ekinin henüz olgunlaşmamış olması gibi, kiracının haklı mazeret ve ihtiyacı varsa, akid mâkul bir süre daha uzatılır. Bu, kiracının hakkı olup bu süre için kararlaştırılan bedeli (ecr-i müsemmâ) değil, emsal bedel (ecr-i misl) ödemesi gerekir.

Kira süresinin dolmasıyla kiracılık sona erer ve me'curun tahliyesi gerekir. Hanefîler, taraflardan birinin ölümü halinde kira akdinin sona ereceği görüşünde ise de, son dönemlerde sadece kiracının ölümü halinde akdin sona ermesi (infisah) görüşü benimsenir olmuştur. Diğer mezheplere göre ise, tarafların ölümü halinde kira akdi sona ermeyip, ölenin hakkı vârislerine geçer.

Tarafların, kira akdi ile hedeflediği amacı tamamen yok eden bir ayıp ve kusurun ortaya çıkması halinde, akid kendiliğinden son bulur. Meselâ, kiralanan evin yanması, yıkılması, tarlanın su altında kalması, hayvanın ölmesi böyledir. Hanefîler, sübjektif nitelikteki bazı özürlerin bile akdi feshetme hakkı vereceği görüşündedir. Meselâ, dükkân kiracısının mesleği bırakması, ev kiracısının başka bir şehire taşınıyor olması halinde, mevcut kira akdini feshedebileceği görüşündedir.

Kira bedelinin çok yüksek veya düşük olması, herhangi bir aldatma, hile ve sahtekârlık olmadığı sürece, akdi fesih sebebi değildir. Ancak bunun iki istisnası vardır: 1. Vakıf, yetim ve hazine malının gabn-i fâhiş sayılacak ölçüde düşük bir bedelle kiralanması câiz değildir. Kiralanmışsa, bu bağlayıcı olmayıp hâkimin akdi feshetmesi, sebep olanların da zararı tazmin etmesi gerekir. 2. Vakıf malı, kiralandıktan sonra değer kazanmış ve emsal bedel kararlaştırılan (müsemma) kira bedeline göre bâriz şekilde yükselmişse, bu da akdi fesih sebebidir. Bu iki istisnaî hüküm bu nevi malların özel olarak korunmaya muhtaç olmasından dolayı konmuştur. Fakihlerin devlet, vakıf ve yetim malına karşı gösterdiği bu duyarlılık, bu tür malların kişisel ihtiraslara, talan ve suistimallere kolayca konu olabildiği gerçeğine dayanır ve bu gerçeğin açıkça görüldüğü günümüzde daha da anlamlı hale gelmiştir. Böyle olunca, bu tür malların, meselâ hatır kullanılarak, kanun boşluklarından yararlanılarak, yetkililerin ilgisizliği fırsat bilinerek piyasa değerine göre belirgin şekilde düşük bir bedelle kiralanması, tarafları sorumluluktan kurtarmaz. Çünkü İslâm hukukunda kişilerin kanun karşısındaki kazâî sorumluluğuna ilâve olarak kendine ve toplumuna karşı taşıdığı, yaratanı ile arasında kalan ve uhrevî sonuçları bulunan diyanî bir sorumluluğu daha vardır. İslâm dininin ve onunla sıkı irtibatı bulunan İslâm hukukunun sağlıklı bir toplumsal yapı ve düzen oluşturmadaki başarısı, bireysel ve toplumsal hayatı, dünyevî ve uhrevî sorumluluğu birlikte ele alıp kişilere çok yönden nüfuz eden kural ve müeyyideler getirmiş olmasına bağlanabilir.

Günümüzde mal sahibi-kiracı ilişkilerini olumsuz yönde etkileyip anlaşmazlıklara yol açan bir başka problem de, paranın değer kaybetmesine (enflasyon) paralel olarak, kira süresi boyunca kira bedelinin de sürekli değer kaybetmesi gelmektedir. Yüksek bir enflasyon oranının bulunduğu bir toplumda, kiracının ödediği bedel her ay, paranın değer kaybı oranınca değer kaybetmekte, mal sahibi de başlangıçta konuşulan bedeli tam tahsil edemez olmaktadır. Ancak, enflasyonun doğrudan sorumlusu kiracı olmadığından ve çoğu zaman kiracının geliri enflasyon oranına paralel bir artış da gösteremediğinden, paranın değer kaybından doğan farkı devamlı surette ve doğrudan kiracıya yüklemek de âdil bir çözüm olarak gözükmemektedir. Esasen İslâmî ilkelerin benimsenip yaşandığı bir ortamda enflasyonun uzun süre varlığını koruyan bir olay olması beklenemez. İleride enflasyon-faiz ilişkisi ve enflasyonun akidlere etkisi konusu ayrıntılı biçimde ele alınacaktır. Burada şu husus da ifade edilmelidir ki, enflasyonun realite olduğu durumlarda, enflasyondan doğan değer kaybını önleyici, iki tarafın da zararını giderici hukukî çözümler ne kadar önemliyse, insan ilişkilerinin insanî ve ahlâkî bir kıvama kavuşması, adalet kadar hakkaniyetin gözetilmesi de o denli önemlidir.